La inversión en bienes raíces ha sido históricamente una de las alternativas más sólidas y rentables en Colombia. Dado que una gran parte de la población vive en alquiler, los inversionistas tienen la oportunidad de generar ingresos constantes a través del arrendamiento de propiedades. No obstante, para asegurarte de que tu inversión inmobiliaria sea rentable, es crucial evaluar tanto los ingresos por arrendamiento como el potencial de apreciación del valor de la propiedad.
Factores clave a tener en cuenta
Cuando adquieres un inmueble con la intención de arrendarlo, hay dos elementos principales que influirán en la rentabilidad de la inversión:
- Ingreso por arrendamiento anual: Este es el dinero que recibes por el alquiler mensual de la propiedad.
- Apreciación del inmueble: Es el aumento en el valor de la propiedad a lo largo del tiempo.
Una forma sencilla de calcular la rentabilidad bruta anual es sumar el ingreso por arrendamiento anual con la apreciación estimada del inmueble, luego dividir esa cifra entre el precio de compra y multiplicar por 100 para obtener el porcentaje de rentabilidad.
Ejemplo 1:
Imagina que compras un apartamento por $500 millones con un alquiler mensual de $3.500.000 (lo que representa $42 millones anuales), y con una valorización del 8% anual (esto equivaldría a un aumento de $40 millones en el valor de la propiedad). La rentabilidad bruta sería:
Cálculo:
Ingresos por alquiler anual + Valorización anual / Precio de compra = Rentabilidad bruta
Este cálculo proporciona una visión inicial, pero no toma en cuenta los costos operativos. Para obtener una imagen más precisa, es necesario restar los gastos relacionados con la propiedad.
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Costos comunes a considerar:Impuesto predial: Varía dependiendo del municipio en el que se encuentre la propiedad.
- Gastos de administración de la copropiedad: Este costo es fijado por la asamblea de propietarios.
Ejemplo 2:Siguiendo el ejemplo anterior, supongamos los siguientes costos adicionales:
- Impuesto predial anual: $2.000.000
- Administración de la copropiedad: $3.600.000
- Administración inmobiliaria: $4.200.000
Ahora calculamos la rentabilidad neta:
Cálculo:
Rentabilidad bruta - Costos operativos = Rentabilidad neta
Este cálculo te dará una mejor idea del retorno real de tu inversión, tomando en cuenta los gastos adicionales.
Tomando decisiones informadas
Calcular la rentabilidad neta de un inmueble te permite tomar decisiones más informadas y comparar diferentes opciones en diversas ubicaciones y tipos de propiedades.
